10 Yılı Geçen Kira Sözleşmelerinde Tahliye Şartları ve Hukuki Süreç

10 yılı geçen kira sözleşmelerinde tahliye, Türk Borçlar Kanunu (TBK) Madde 347 uyarınca, kiraya verenin haklı bir neden (ihtiyaç, tadilat vb.) göstermeksizin yalnızca kanuni sürenin dolmasına dayanarak konut veya çatılı işyeri kiracısını tahliye edebilmesini sağlayan yasal bir düzenlemedir. Hukuk sistemimizde kiracıyı koruyan genel yaklaşıma getirilen bu önemli istisna, mülkiyet hakkı ile kiracı hakları arasında uzun vadeli bir denge kurmayı amaçlamaktadır.

TBK Madde 347 Kapsamında 10 Yıllık Uzama Süresinin Hesaplanması

Uygulamada ve mahkeme süreçlerinde en sık karşılaşılan uyuşmazlıklar, sürenin başlangıç tarihinin hesaplanmasından kaynaklanmaktadır. Kanun lafzına göre, 10 yıllık süre kira sözleşmesinin imza tarihinde değil, sözleşmede belirlenen ilk kira süresinin bitimiyle birlikte başlayan uzama yıllarının hesabıyla değerlendirilir. Örneğin, taraflar arasında 1 yıl süreli bir kira sözleşmesi yapılmışsa, sözleşme bitiminde başlayan 10 yıllık yasal uzama süresinin tamamlanması gerekir. Bu durumda kiraya verenin tahliye hakkı, toplamda 11. yılın sonunda doğmaktadır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise hesaplama daha farklıdır ve tahliye hakkı kiranın başlangıcından itibaren 10 yılın geçmesiyle kullanılabilir duruma gelir.

Kiracının Tahliyesi İçin Gerekli Şartlar ve İhtarname Prosedürü

Sürenin dolması, tek başına kiracının hemen tahliye edileceği anlamına gelmez; kanun, kiraya verene sıkı şekil şartlarına bağlı bir bildirim yükümlülüğü getirmiştir. 10 yıllık kira sözleşmesi tahliye süreçlerinde kiraya verenin, uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bir fesih bildirimi (ihtarname) iletmesi yasal bir zorunluluktur. Yargıtay kararlarında istikrarla vurgulandığı üzere, burada dikkate alınan tarih ihtarnamenin noterden gönderildiği gün değil, kiracıya hukuken tebliğ edildiği gündür. Bu nedenle postada yaşanabilecek gecikmeler hesaba katılarak ihtarnamenin süresinden oldukça önce gönderilmesi, dava şartının yerine getirilmesi bakımından büyük önem taşır.

Bildirim şartının süresinde ve usulüne uygun şekilde yerine getirilmesine rağmen kiracı taşınmazı boşaltmazsa, kiraya veren ilgili yer Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açma hakkına sahip olur. Bu mahiyetteki davalarda mahkeme, mülk sahibinin konuta ihtiyacı olup olmadığını veya kiracının tahliyesini gerektirecek başkaca bir kusuru bulunup bulunmadığını araştırmaz. Yalnızca sözleşme süresinin kanunda belirtilen 10 yıllık uzama sınırını aşıp aşmadığı ve ihtarname tebliğ şartının doğru tarihler arasında yerine getirilip getirilmediği incelenerek tahliye kararı verilir.