Ecrimisil Davaları: Geriye Dönük Haksız İşgal Tazminatı Talepleri

Ecrimisil (haksız işgal tazminatı), hukuken geçerli herhangi bir yasal nedene (kiralama, ariyet sözleşmesi veya intifa hakkı gibi) dayanmaksızın yahut malikin veya kanuni hak sahibinin açıkça sergilediği bir rızası olmaksızın, bir taşınmazın kötü niyetli üçüncü kişiler tarafından dilediklerince bedelsiz olarak kullanılması neticesinde talep edilen tazminat tutarıdır. Yargıtay uygulamaları bağlamında ecrimisil; arsa, ticari dükkan, konut, depo veya sanayi tesisleri gibi doğrudan iktisadi değer üreten alanların haksız biçimde kullanılması durumunda, hukuken kendisinden beklenen özeni göstermeyip "fuzuli şagil" (haksız fiil ile işgal eden) pozisyonuna düşen kişilerden tahsil edilmek üzere şekillenen somut bir hak talebidir. Mülkikin, taşınmazı üzerinde en az getirecek kira kadar gelir kaybetmesini önleyen koruyucu bir Hukuk mekanizmasıdır.

Ecrimisil Davası ve Haksız İşgal Tazminatı Sürecinde Zamanaşımı

Ecrimisil davası ve haksız işgal tazminatı alacaklarının hukuki boyutu kural olarak Borçlar Hukuku genel sistemi içinde "haksız fiil" zemininde telakki edilir. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu ve Hukuk Genel Kurulu'nun (HGK) kökleşmiş içtihatları ile istikrar sağlandığı üzere; ecrimisil davalarında talep edilebilecek haksız işgal tazminatının süresi 5 yıllık zamanaşımına tabidir. Zamanaşımı hesaplaması malikin zararı veya faydalanma ihlalini öğrendiği tarihten ziyade, davanın resmi şekilde kayda geçtiği(açıldığı) tarihten itibaren geriye yönelik hesaplanır. Bilirkişi heyetleri tarafından hesaplanacak bu meblağ, işgal altındaki mecurun bulunduğu muhit çevresindeki en düşük emsal kira bedelini alt limit (asgari); mülk sahibinin o yeri kendisi işletseydi yahut amacına uygun rasyonaliteyle kullansaydı elde edebileceği tam randımanlı gelir kaybını ise üst sınır olarak temel alır.

Hissedarlar Arasında Ecrimisil Talebi ve "İntifadan Men" İlkesi

Özellikle aile içerisinde doğrudan miras kalan veya birden fazla ortağın yatırım olarak tasarruf ettiği paylı (müşterek) / elbirliği (iştirak) mülkiyete konu taşınmazların ortaklardan yalnızca biri tarafından şahsi lehe kullanılması hallerinde, ecrimisil süreci üçüncü şahıslara karşı açılan davalardan kalın bir çizgiyle ayrılır. Yargıtay kuralları gereğince burada ecrimisil davası açılabilmesinin ön şartı ve mutlak geçiş noktası "intifadan men" şartının fiilen ve hukuken gerçekleşmiş olmasıdır. İntifadan men, haksız işgal davası açacak olan paydaşın (ortağın) işgalci paydaşa, o mallardan faydalanma isteğini (örneğin kira talebini veya tahliye isteğini) yargılamadan önce açıkça ve ispatlanabilir biçimde bildirmesidir. Bu ihtarı destekleyen yasal bir belge sunulmadıkça yargılama usulden reddedilir. Ancak doğal ürün veren bağ veya fındıklık gibi yerler yahut dışarıdan 3. kişilere kiraya verilerek doğrudan hukuki semere(kira) getiren AVM dükkanları gibi taşınmazlar için işgalci bir paydaş söz konusuysa istisnai olarak ihtara dahi gerek kalmaksızın intifadan men süreci kendiliğinden sağlanmış sayılacaktır.