Ticari Kira Sözleşmelerinde Uyarlama Davaları ve Uygulama Şartları

Kira bedelinin uyarlanması davası, taraflar arasındaki ticari nitelikli kira sözleşmesinin imzalandığı ilk süreçte var olan hukuki ve ekonomik karşılıklı edim dengesinin, yıllar içinde ortaya çıkan ve hiçbir tarafça öngörülemeyen fevkalade makro sebepler nedeniyle bir taraf aleyhine katlanılamaz boyutta eşitsiz hale gelmesi durumunda başvurulan kritik bir yasal çaredir. Hukuk sistemimizde temelleri 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 138. maddesine dayanan "aşırı ifa güçlüğü" teorisine yaslanan bu yapı, bozulan edim (karşılık) dengesini yargının tarafsız müdahalesi aracılığıyla güncel rasyonaliteye dayanarak yeniden tesis eder. Yüksek hiperenflasyon dönemleri, ani devalüasyon şokları veya olağanüstü küresel krizler sonucunda ödeme gücü orantısızca azalan ya da mecurundan elde ettiği alım gücü eriyen ticari tarafın hukuki sığınağıdır.

Aşırı İfa Güçlüğü ve Ticari Kira Sözleşmelerinde Uyarlama Davaları

Özellikle endüstriyel fabrikalar, plazalar veya yüksek kira rayici ödeyen AVM işletmeleri gibi kurumsal nitelikteki devasa ticari kira mukavelelerinde, hızla tırmanan rayiçlerin veya kur farklılıklarının TBK uyarlanması davasına konu edilebilmesi, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun son derece keskin ve hakkaniyet kıstaslarına bağladığı şartlar silsilesine tabidir. Temel koşulların başında; kriz veya değişen enflasyon eğrisinin mevcut sözleşme ifa garantisi verilirken sıradan, öngörülebilir bir ticari risk tavanının akılalmaz derecede çok üzerinde ve ani bir grafikle gerçekleşmiş olması gelir. Bununla dürüstlük kuralı uyarınca aynı paralelde ilerleyen bir alt koşul daha bulunur; uyarlama talebinde bulunacak olan kiracının, kira bedelleri konusundaki birikmiş geriye dönük borçlarını ya henüz hiç ifa etmemiş (ödememiş) ya da mahkemeye ihtirazı kayıt (çekince / hak saklı tutma şerhi) düşerek ödemiş olması zaruridir. İradesini şartsız kabul ederek borç ifa eden veya dönemi geçiren borçlunun talebi reddedilmektedir.

Bilirkişi Değerlendirmesi ve Hakkaniyet İncelemesi

Ticari sözleşmeler kapsamında uyarlama davası ile mahkemeye müracaat eden davacının ticari defterlerinden başlayan çok yönlü bir veri süzgeci işletilir. Davacının sunduğu finansal kanıtlar ve ekonomik argümanlar doğrultusunda, resmi istatistik kurumu enflasyon endeksleri (TÜFE/ÜFE oranları), ticari mecurun metrekare nitelikleri, maliyetlerin vergiye eklenti matrahları, sözleşmenin aslen kalan süresi tespit edilir. Muhit çevresindeki ticari alan eşdeğeri olan emsal gayrimenkullerin ve benzer endüstri segmentlerinin rayiç bedelleri ekseninde bir profesyonel gayrimenkul değerlendirme ve bilirkişi araştırması tatbik edilir. Mahkemece tayin edilecek bu rapor neticesinde hak ve nesafet, yani tamamen adaleti koruyan bir dürüstlük kuralı referans kümesi alınarak, iki tarafın da ayakta kalabileceği hakkaniyetli güncel bir kira bedelinin revizyonu gerçekleştirilmiş olur.